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Cassazione Civile, Sez. III (Sent.), 19.02.2013, n. 4041: Il locatore non è tenuto a garantire l'idoneità dell'uso se non pattuita espressamente

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Categoria Idoneità all'uso

Presidente Dott. Berruti Giuseppe, Relatore Dott. D'amico Paolo

La destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Superconti Supermercati Terni srl convenne, davanti al tribunale di Roma, le società C.G.F. Roma spa e C. spa chiedendo che, accertato il loro inadempimento al contratto di locazione concluso fra le stesse parti, fosse disposta la riduzione del canone di locazione relativo all'immobile locato nella misura del 50%, con la restituzione del 50% dei canoni versati.

Le convenute, costituitesi, contestarono il fondamento della domanda che fu rigettata con sentenza in data 11.5.2007.

Ad eguale conclusione pervenne la Corte d'Appello che, con sentenza in data 11.5.2010, rigettò l'appello proposto dalla società Superconti Supermercati Terni srl.

Quest'ultima ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

Resiste con controricorso la società C.G.F. Roma spa quale incorporante di C.G.F. Roma spa, a sua volta incorporante di C. spa.

Entrambe le parti hanno presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1575, 1578 e 1581 c.c.; errata, falsa e contraddittoria motivazione su un punto essenziale della controversia.

Il motivo non è fondato.

In primo luogo deve rilevarsi che, al di là delle violazioni contestate, con tale motivo la ricorrente pretende di censurare l'iter logico motivazionale della sentenza impugnata; il che a fronte di una correttezza e puntuale motivazione - come nella specie - non è consentito in sede di legittimità.

A tal fine, comunque, si evidenzia che principi consolidati in materia sono che, salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato.

Pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione - come nella specie - non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore.

E ciò anche se il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato (Cass. 26.9.2006 n. 20831).

Sotto questo profilo, deve aggiungersi che la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass. 25.1.2011 n. 1735; Cass. 1.12.2009 n. 25278; Cass. 13.3.2007 n. 58369; Cass. 8.6.2007 n. 13395).

Ora, in ordine a tale specifica pattuizione, deve rilevarsi che la originaria condizione sospensiva alla quale era sottoposto il vincolo contrattuale in sede di preliminare, relativamente all'apertura di due passi carrabili di entrata e di uscita dal supermercato - e del quale da puntualmente atto la sentenza di merito - non risulta più riprodotta nel definitivo, così come rileva la Corte di merito, la quale correttamente ne deduce che ".....alla luce delle predette circostanze, non può dubitarsi che l'evento dedotto in condizione con il contratto preliminare, e non più oggetto di specifica pattuizione nel contratto definitivo, non ne costituisse più evento condizionante l'efficacia, nè elemento presupposto, nè elemento costitutivo di un obbligo assunto dal locatore a garanzia del pacifico godimento della cosa".

In difetto di una consistente censura, alla diversa opinione dell'attuale ricorrente non può essere, pertanto, riconosciuto alcun pregio.

Con il secondo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1575 e 1578 c.c. e omessa, falsa ed errata motivazione sul sistema antincendio e sull'area parcheggio.

Il motivo non è fondato.

Ribadito il principio per il quale, una volta che sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui è stato locato; e ciò anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative (Cass. 31.3.2008 n. 8303) deve osservarsi quanto segue.

La pretesa inadeguatezza dell'immobile in relazione alle prescrizioni della normativa antincendio e l'inidoneità dell'area circostante il complesso immobiliare ad essere adibita ad area di parcheggio sono censure che hanno già formato oggetto di esame nel giudizio di appello e - disattese dalla Corte di merito con puntuale motivazione - sono state riproposte in questa sede senza l'apporto di un qualche elemento degno di rilievo in sede di legittimità; rimanendo, in ogni caso, le valutazioni in fatto appannaggio esclusivo del giudice del merito.

Conclusivamente, il ricorso è rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, sono poste a carico della ricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese che liquida in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 5.000,00 per compensi, oltre accessori di legge.

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