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Martedì, 26 Febbraio 2013 18:23

La tabella millesimale dopo la Riforma del Condominio: approvazione e modifica

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 Art. 68 Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.  ---  Art. 69 Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.  ---  Art. 1118 codice civile - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni  ---  Art. 1123 codice civile - Ripartizione delle spese  ---  Art. 1138 codice civile - Regolamento di condominio


La natura delle tabelle millesimali è stata oggetto di grande elaborazione dottrinale e giurisprudenziale negli ultimi anni, con una prevalente giurisprudenza volta a riconoscere loro – in quanto espressione del rapporto fra proprietà individuale e parti comuni – natura di negozio di accertamento dell’estensione del diritto di ciascun condomino, con la logica conseguenza che le stesse fossero necessariamente ingessate nell’immobilismo della approvazione e revisione con l’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio.

Sul punto è intervenuta di recente la Cassazione a Sezioni unite che, con sentenza 18477/2010, ha fornito una interpretazione meno rigida e che pare più ancorata al dettato normativo “Le tabelle millesimali, allegate, come richiesto dall'art. 68 disp. att. c.c., al regolamento di condominio che viene approvato a maggioranza, non rivestono la natura di atto negoziale perché non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertano il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio; è agevole trarre da tali premesse che la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio deve essere prevista per llapprovazione e la modifica delle tabelle in questione. Infatti, anche a voler sostenere la mera formalità dell'allegazione delle tabelle millesimali al regolamento di condominio, non può farsi a meno di rilevare che un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, è sottoposto alla stessa disciplina, a meno che non sia espressamente previsto il contrario. Ne consegue che per llapprovazione delle tabelle millesimali è sufficiente il voto della maggioranza qualificata richiesta dall'art. 1136, comma 2, c.c.”

In tale quadro interpretativo si inserisce la legge di riforma che lascia immutato l’art. 1138 I comma cod.civ., modifica l’art. 68 disp.att. precisando che, ove il valore millesimale non sia già indicato nel titolo, deve essere contenuto in tabella allegata al regolamento e interviene invece, ridisegnadolo completamente, sull’art. 69 disp.att. cod.civ.

La comparsa, in tale ultima disposizione, del fatidico termine “unanimità” ha indotto alcuni commentatori (Alvigini) a ritenere definitivamente superato l’orientamento espresso dalle Sezioni Unite e restaurato il principio negoziale dell’unanimità.

In realtà la norma sembra richiedere una lettura di più ampio respiro e che faccia proprie sia le riflessioni da cui muove la pronuncia citata (nonchè la riflessione dottrinaria che ne è seguita), sia l’intero quadro normativo in cui il novellato art. 69 si inserisce, tenuto conto che l’interprete di questa riforma dovrà guardare con pari interesse tanto a ciò che è mutato quanto a ciò su cui il legislatore non è intervenuto.

Quanto alle riflessioni seguite all’innovativa sentenza, appaiono assai qualificanti quelle di Bottoni in Giust. Civ. 2011,I , 409 “I punti più interessanti e salienti della pronuncia in epigrafe sono costituiti dalla negata configurazione di un negozio di accertamento al riguardo, dalla irrilevanza della inclusione delle tabelle millesimali nel regolamento condominiale di formazione esterna c.d. « contrattuale » perché predisposto dal costruttore dell'edificio ed accettato con il primo atto di frazionamento dell'intero fabbricato, e dalla preesistenza di una deliberazione assembleare adottata all'unanimità dei partecipanti al condominio che, secondo il pregresso indirizzo interpretativo prevalente, comportavano la necessità dell'unanimità dei consensi per la modificazione delle tabelle. In proposito la Suprema Corte ribadisce che la natura contrattuale consegue soltanto alla circostanza - da provare adeguatamente e rigorosamente - che trattasi di clausole « limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetti ad altri », secondo una giurisprudenza di legittimità che risulta pacifica e consolidata ( ex multis , Cass. 30 dicembre 1999 n. 11960, ivi , 2000, I, 320). Degna di nota è la considerazione contenuta in sentenza che « l'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c. ». In tal caso si riproporrebbe la configurazione di una sentenza costitutiva con effetti dal passaggio in giudicato della sentenza di revisione. Le residue perplessità manifestate in ordine alla esistenza delle tabelle generali c.d. di proprietà, accanto a quelle specifiche per i diversi e distinti servizi comuni - tra le quali rientra quella per le spese comuni di riscaldamento esaminata nella specie dalla Suprema Corte - sembrano prive di pregio giuridico perché esse attengono tutte e indifferentemente alla ripartizione delle spese comuni. L'eventuale differenziazione trova la sua unica ragione in quella di assicurare, più esattamente e correttamente, la proporzionalità prescritta dalla legge per le quote contributive rispetto al valore della proprietà di ciascuno e, soprattutto, all'uso che ciascuno può farne in misura diversa - qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in maniera diversa (art. 1123 c.c.) - senza, quindi, alcuna incidenza sul diritto reale di proprietà comune che nel condominio consegue alla relazione di accessorietà necessaria delle cose comuni rispetto alle singole proprietà esclusive, con una significativa differenziazione ontologica dalla comunione. Come sottolineato perspicuamente da autorevole dottrina (Corona , Proprietà e maggioranza nel condominio negli edifici , Torino 2001, 4), l'elemento reale, presente in entrambe le situazioni, si atteggia in maniera, però, differente, perché nel condominio, « ai fini della costituzione dell'assemblea e del calcolo delle maggioranze i quorum si definiscono in virtù di parametri esterni, raffigurati dai c.d. "millesimi di proprietà (solitaria)", mentre nella comunione ordinaria l'elemento reale riguarda "immediatamente" il bene in comunione che non deve adempiere una specifica finalità ed è, pertanto, autonomo »”

Resta da verificare se tale complessa esegesi possa definirsi tramontata alla luce del nuovo quadro, che mantiene robuste colonne della precedente normazione.

Gioverà, sotto tale profilo, osservare che resta del tutto immutato il primo comma dell’art. 1138 cod.civ., norma cardine che prevede che nel regolamento siano contenute “le norme per il riparto delle spese” ovvero le tabelle e che, pur mutato, ribadisce che il regolamento (ergo, anche le norme/tabelle per il riparto delle spese ivi contenute) si approva a maggioranza. Del pari rimangono (sostanzialmente) immutati gli artt. 1118 I comma e 1123 I comma cod. civ. che prevedono le modalità di quel riparto (secondo millesimi) e l’art. 68 disp.att.

Resta sostanzialmente immutato anche il meccanismo di rettifica e modifica delle tabelle in presenza di errore o di variazioni, che avviene pacificamente a maggioranza secondo lo schema già predisposto dalla formulazione previgente dell’art. 69 disp. att., cui si è assai opportunamente aggiunta la precisazione che la variazione può aver luogo ove risulti alterato di oltre 1/5 il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino (in luogo del precedente e generico “notevolmente”) e che in tal caso il costo della revisione grava su chi vi ha dato luogo con l’esecuzione della variazione.

Di non secondario rilievo appare la circostanza che il legislatore ha agito, nell’intervenire sulla norma, ben conoscendo la sentenza citata che anzi è espressamente richiamata nei lavori preparatori come risulta dal dossier n. 398/2012 del Servizio Studi Senato pag. 30.

Fatte tali premesse appare evidente che l’ inciso inserito nel primo comma della norma non possa che essere interpretato secondo il mero significato letterale del termine, ovvero solo la revisione e modifica in assenza di variazioni o errori può essere effetuata all’unanimità mentre continui ad applicarsi il disposto dell’art. 1138 cod.civ. per l’approvazione, avendo le tabelle mera natura regolamentare.

La disposizione acquista un senso sia alla luce del quadro normativo generale (laddove la norma cardine sul regolamento prevede una approvazione a maggioranza e permane la modificabilità a maggioranza nei casi di variazioni o errori), sia alla luce dell’esegesi svolta dalle Sezioni Unite, sia- ancor più – alla luce delle problematiche sorte subito dopo l’interpretazione resa dalla Suprema Corte ove l’affermazione della natura non negoziale delle tabelle aveva scatenato una sorta di (immotivata) febbre da modifica anche delle tabelle esistenti.

Appare dunque ragionevole e razionale mantenere ferma la lettura nomofilattica fornita da Cass. SSUU 118477/2010 e ritenere che il legislatore abbia inteso confinare – per ovvie ragioni volte a limitare il mero arbitrio della maggioranza - la modifica all’unanimità alle sole ipotesi di variazioni ad libitum che, avendo natura negoziale e ricevendo il consenso di tutti gli interessati, ben potranno discostarsi dai criteri di proporzionalità previsti dagli artt. 1118 I comma e 1123 I comma cod. civ. e dall’art. 68 disp.att.

L’art 69 comma 2 disp. att. stabilisce la legittimazione passiva dell’amministratore per le azioni volte a rettificare o modificare le tabelle allegate al regolamento ex art. 68 disp. att. Ciò sembra anche costituire ulteriore superamento della datata giurisprudenza che riconosceva natura di accertamento negoziale all’atto di approvazione della tabella e conseguente litisconsorzio necessario ex art. 102 c.p.c.

La norma pone in capo all’amministratore l’onere di comunicare tempestivamente all’assemblea la notifica dell’atto introduttivo del giudizio di modifica, con ciò certamente intendendo che la lite esuli dalle competenze di cui all’art. 1130 cod.civ. e debba pertanto sottostare a quanto indicato da Cass. SS.UU. 18331/2010 in ordine alla necessità di delibera per procedere legittimamente a rappresentare in giudizio il condominio.

Per quel che attiene all’ipotesi di inottemperanza dell’amministratore a tale obbligo di relazione all’assemblea, la norma riporta tautologicamente quanto già previsto dall’art. 1131 u.c. cod.civ.

L’ultimo comma della norma reca una disposizione che è apparentemente di ovvia interpretazione, ma lascia più di un dubbio sull’effettiva portata.

La sibillina formulazione lascia intendere che le disposizioni della norma, ovvero la possibilità di rettifica e modifica in ogni tempo all’unanimità o a maggioranza (sussistendone i presupposti sopra richiamati) nonché la legittimazione passiva dell’amministratore, abbiano applicazione sia per le tabelle che vengono approvate a maggioranza e predisposte secondo i criteri proporzionali di legge, nell’alveo dei confini tracciati dagli artt. 1118 e 1123 cod.civ., sia per quelle predisposte in funzione dei diversi criteri previsti di volta in volta dal titolo (secondo quanto stabilito dal novellato art. 1118 cod.civ.) e sempreché a tale criterio ci si attenga – limitandosi alla variazione e modifica dovuta all’ampliamento e all’errore – non tradendo il criterio di fondo di origine negoziale.

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Pubblicato in Tabella millesimale