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Quesito legale 2

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Gent.mi,
avrei un quesito di carattere legale da sottoporre.
Un condominio, dotato di box, ma privo del CPI fin dall'origine (1999), secondo le indicazioni dei Vigili del Fuoco potrebbe adeguarsi alla normativa antincendio solo dotandosi di una seconda uscita di sicurezza che avrebbe sbocco nel giardino di proprietà esclusiva di uno dei condomini. In merito si precisa che dove dovrebbe realizzarsi l'uscita di sicurezza già esiste una griglia di areazione dei box stessi.
Ricordando che in mancanza dell'ottenimento del CPI l'autorimessa non potrà più essere utilizzata come tale, chiedo quanto segue:
  - Il condomino la cui proprietà sarebbe interessata da tale intervento può opporsi?
  - Il condominio  (gli altri condomini) che strumenti ha a disposizione?
Ringrazio fin d'ora e porgo i migliori saluti.

Risposta:

La norma di riferimento è il DM 01/02/1986, ora modificato dal DPR 151/2011 che comunque non altera le regole tecniche a cui gli edifici devono sottostare, né le opere di adeguamento necessarie, introducendo nuovi criteri procedurali per la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività antincendio - SCIA antincendio - che sostituisce il C.P.I., stabilendo, peraltro, in un anno dall’entrata in vigore del DPR il termine massimo perché si provveda all’adeguamento a termini di legge.

Nel caso di specie, occorre in particolare richiamare la norma inderogabile di cui all’art. 6, punto 3..10.6 DM 01/02/1986, per il quale il numero delle uscite non deve essere per ogni piano inferiore a due da porsi in punti contrapposti, con esclusione della deroga di cui al capoverso successivo dell’art. cit. La questione sotto il profilo dell’applicazione della normativa vigente è complessa ed ad essa rimando per tutti gli adempimenti necessari, giacché non è questo l’oggetto del quesito. L’importante è che tutti i passaggi di adeguamento alla normativa avvengano sotto l’egida di un tecnico che provveda alla realizzazione di un progetto, previa sua autorizzazione dalle autorità competenti.

Come ci si deve regolare nel caso in cui i box vadano messi a norma, con la realizzazione di una seconda uscita d sicurezza che si apra sul giardino privato di un solo condomino?

L’opposizione del singolo condomino ed in conseguenza un eventuale esposto ai Vigili del Fuoco da parte dei restanti condomini è controproducente per l’intero condominio, posto che senza CPI, tutti i condomini non potranno usufruire della autorimessa se non a loro esclusivo rischio e pericolo. Conviene all’amministratore convocare apposita assemblea che illustri il problema della necessità di adeguamento alla normativa vigente, anche in ragione delle conseguenze penali che ne potrebbero derivare. Il CPI è obbligatorio ed il condominio corre gravi rischi in caso d'incendio, perché non v’è assicurazione disposta a pagare gli eventuali danni. Inoltre potrebbero sussistere anche gravi problemi relativi alla responsabilità civile dei condomini con spiacevoli risvolti anche di carattere penale (senza esclusione per l’amministratore). Peraltro, nel caso di specie esiste già una grata che consente l’areazione dei box. Il singolo condomino non può fare orecchie da mercante, ben spendo che la sua proprietà insiste su parti comuni che necessitano di interventi inderogabili. Inoltre, l’uscita di sicurezza può esser recintata e chiusa a sua volta da un cancelletto che dia accesso direttamente al cortile privato, ma in tal caso non sarà possibile l’utilizzo di un lucchetto per impedire l’accesso dai garage al giardino privato, in modo che in caso di incendio nei garage sia possibile mettersi al sicuro passando dall’uscita di sicurezza senza impedimenti. Per assicurare la dovuta privacy e sicurezza, se approvabile dai Vigili del Fuoco, gli accessi alla proprietà privata da parte di altri condomini potrebbero avvenire attraverso porte e cancelli (se tecnicamente istallabili) dotati di maniglione antipanico ed allarmati, cioè dotati di avviso acustico in caso di apertura, in modo che il singolo condomino sia avvertito che qualcuno è entrato nella sua proprietà. Ma queste sono questioni che vanno risolte in assemblea, con le ordinarie maggioranze.

Se il condomino in questione si mostra ancora recalcitrante, occorrerà procedere al conferimento di incarico al legale cui dovrà essere deferito il compito di introdurre, se del caso, la causa contro il condomino che si opponga. Infatti l’accesso alla proprietà esclusiva del singolo condomino non è impedito a prescindere, ove vada nell’interesse del condominio e diversamente esso ne resti pregiudicato. L’orientamento della Cassazione è concorde in questo senso.

Va richiamato l’istituto della servitù di passaggio. La giurisprudenza, nel tentativo di bilanciare i diritti di maggior tutela della privacy del singolo condomino con quelli che possiede il condominio, ha stabilito che la servitù di passaggio sul giardino privato non può essere immotivata ma deve essere riconosciuta dall’Autorità Giudiziaria competente solo in caso di evento sebbene improbabile comunque pericoloso (quale un incendio) e non per ragioni di puro capriccio. In sostanza, il condomino che rifiuti l’apertura di una seconda ed indispensabile porta di sicurezza insistente sul suo giardino privato ha pochi elementi per opporsi e rischia di trovarsi citato in giudizio. In ogni caso, è opportuno che l’amministratore rimetta al legale ogni prudente valutazione afferente il caso concreto, previa preventiva diffida al condomino con l’assunzione da parte sua di piena responsabilità in caso di eventi drammatici, prima di procedere giudizialmente.

Avv. Matilde Fossati

 

Letto 2910 volte Ultima modifica il Venerdì, 26 Giugno 2015 01:06
Pubblicato in Provinciale Alessandria