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Cassazione Civile, 11.11.1986, n. 6604: Il calcolo della maggiorazione del canone di locazione sulla base degli indici ISTAT va effettuato dall'anno iniziale

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In tema di adeguamento del canone di locazione agli indici ISTAT, il criterio di conteggio esatto è quello che considera la svalutazione dei vari anni a partire dal 1978: esso, infatti, si mostra rispondente al dato testuale perché mantiene fisso, come termine di partenza, il canone base; assomma le variazioni verificatesi per tutto il periodo; viene pubblicizzato sulla Gazzetta Ufficiale, ed è pertanto di facile reperibilità; indica - con riferimento alla scadenza annuale rapportata (come già indicato nell'esame del primo mezzo di censura) al 30 luglio di ogni anno - la variazione globale della svalutazione partendo dall'anno base (giugno 1978 - 100).

 


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La s.p.a. "C.L." di Torino conveniva in giudizio S.G. per sentirlo condannare a corrisponderle, fra l'altro, l'aggiornamento del canone di locazione relativo all'appartamento locatogli, a decorrere dal 1° agosto 1979.

Il convenuto contestava siffatta pretesa e deduceva che, essendo stato il contratto (non soggetto a proroga legale) stipulato con decorrenza originaria 1° ottobre 1970, la prima indicizzazione avrebbe dovuto scattare il 1° ottobre 1979 e che, per l'anno successivo, essa andava calcolata sempre sul canone base.
Con sentenza del 13 novembre 1981, il Pretore di Torino affermava:

(a) che l'aggiornamento doveva effettuarsi il 1° agosto di ogni anno;

(b) che il primo di essi si era verificato il 1° agosto 1979;

(c) che legittimamente la Società locatrice aveva preteso, dal 1° agosto 1980, un aggiornamento del canone calcolato sulla base del canone già aggiornato in relazione all'inflazione dell'anno precedente.
Il gravame avverso tale pronuncia era rigettato dal Tribunale della città il quale considerava, anzitutto, che il terzo comma dell'art. 65 della legge in questione faceva decorrere - per i contratti in corso e non soggetti a proroga - dall'inizio del secondo anno dall'entrata in vigore di essa legge e, quindi, dal 1° agosto 1979, l'equo canone per così dire completo, nel calcolo del quale doveva pertanto tenersi conto - con decorrenza da quella data - anche del primo aggiornamento ISTAT.

Né assumeva, in proposito, rilievo la durata del rapporto ed il suo inizio, non essendo stato il meccanismo dell'aumento e dell'adeguamento del canone calibrato su tale elemento considerato dalla stessa norma.
Quanto al criterio adottato dal primo giudice circa il calcolo dell'aggiornamento, il Tribunale rilevava che detto giudice si era adeguato alla prevalente dottrina e giurisprudenza nonché alla Relazione ministeriale ed alla finalità della legge di conservare - salvo la riduzione del 25% - il valore reale del corrispettivo della locazione.

Altrimenti, secondo il calcolo proposto dal conduttore, in caso di inflazione costante per tutti gli anni (ad esempio il 10% annuo), l'indicizzazione non avrebbe comportato alcun beneficio, rimanendo il canone (supponendolo in 100) costantemente fermo (a 110).
Aggiungeva ancora il giudice dell'appello che, sotto l'impero della legislazione vincolistica, era principio recepito dalla giurisprudenza che gli aumenti di legge dovessero essere applicati "al canone maggiorato degli aumenti precedenti", ormai in esso "conglobati" e divenutine parte "integrante ed inscindibile", sicché era da credere che anche il legislatore del 1978 si fosse uniformato a tale indirizzo, come era desumibile allorché aveva previsto l'inglobamento nel canone degli aumenti (rectius: integrazioni) derivanti da riparazioni straordinarie (art. 23 della legge n. 392 del 1978).
Osservava, in ultimo, che la sentenza del pretore non era viziata da ultrapetizione, essendosi detto giudice limitato ad introdurre, nella parte motiva, alcune argomentazioni non incidenti sulle domande delle parti.
Avverso la pronuncia del Tribunale di Torino lo S. ha proposto ricorso per Cassazione, affidandolo a tre mezzi di censura; la Società intimata resiste con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE


Con il primo motivo, denunciando "erronea interpretazione ed applicazione dell'art. 65, della legge n. 392 del 1978", il ricorrente osserva che una razionale interpretazione della dizione "a partire dall'inizio del secondo anno a decorrere dall'entrata in vigore della presente legge" (da tale norma adoperata), attribuisce decisivo rilievo all'"anno contrattuale", ché, altrimenti, si avrebbe una sorta di fissazione della scadenza dell'annualità di tutti i contratti al 1° agosto di ogni anno, con le conseguenti complicazioni, soprattutto sotto il profilo fiscale.

Tale censura non merita consenso.

Invero, l'aggiornamento del canone - finalizzato, come si preciserà ulteriormente nell'esame del secondo mezzo di censura, a mantenere fermo (e salvo lo scarto del 25%) il corrispettivo legale, rapportato a sua volta al valore (convenzionale) oggettivo dell'immobile - deve fare necessariamente riferimento - almeno per gli immobili già ultimati alla data del 31 dicembre 1975, il cui costo di produzione è legislativamente fissato al momento dell'entrata in vigore della legge - a tale data, e cioé al 30 luglio 1978. La cadenza annuale dell'aggiornamento, di conseguenza, va rapportata a tale data (conf. Cass. 23 novembre 1982 n. 6345; 19 maggio 1983 n. 3471; 16 febbraio 1984 n. 1172), sicché nel caso di specie esattamente i giudici del merito hanno ritenuto legittima la richiesta rapportata al 1° agosto 1979, cioé "a partire dal secondo anno a decorrere dalla entrata in vigore della presente legge", secondo la chiarissima dizione del 3° comma dell'art. 65 della legge n. 392 del 1978.
Con il secondo motivo, il ricorrente - denunciando "erronea interpretazione e falsa applicazione dell'art. 24 della legge n. 392 del 1978" - reputa errato il meccanismo di calcolo adottato dai giudici del merito ed afferma che gli aggiornamenti annuali del canone vanno sempre calcolati (e sommati) in riferimento al canone base e non a quello già risultante dal precedente aggiornamento, come invece da quei giudici ritenuto, risultando ciò in maniera chiara dal lato testuale dell'art. 24 della legge in parola, oltreché dalla ratio del sistema, ritrovandosi un analogo meccanismo in relazione allo aumento del canone dei contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello di abitazione (art. 68).
Reputa questo Collegio che, con le precisazione di cui si dirà, la censura sia da accogliere.

Certamente non puntuale è il richiamo all'aumento del canone relativo alle locazioni non abitative: invero l'art. 68 della legge n. 392 del 1978 fa riferimento al canone "corrisposto", ponendo tutt'altra tematica, la cui soluzione è stata peraltro già offerta da questa Corte la quale ha reputato - contrariamente all'assunto del ricorrente - che l'aumento deve essere effettuato sul canone "già aumentato" (Cass. 28 febbraio 1984 n. 1434; 14 febbraio 1986 n. 897).
Nel caso in esame, tuttavia, il criterio per così dire moltiplicativo non sembra rispondere alla lettera dell'art. 24 il quale mostra di tenere come punto base - sul quale operare ogni anno l'aggiornamento - il canone legale (c.d. "equo") per così dire "di partenza", cioé quello "definito ai sensi degli articoli da 12 a 23" (secondo la testuale dizione del richiamato art. 24). Ed allora le varie "svalutazioni annuali" - che chiaramente si accumulano (come lo stesso ricorrente riconosce) - devono essere rapportate a quel canone iniziale, sì che esso resti fermo sul piano del contenuto economico del rapporto, nel corso degli anni, anche se con la limitazione - per scelta del legislatore - al 75% dell'indice ISTAT.
Il criterio di conteggio esatto, allora, è quello che considera la svalutazione dei vari anni a partire dal 1978: esso, infatti, si mostra rispondente al dato testuale perché mantiene fisso, come termine di partenza, il canone base; assomma le variazioni verificatesi per tutto il periodo; viene pubblicizzato sulla Gazzetta Ufficiale, ed è pertanto di facile reperibilità; indica - con riferimento alla scadenza annuale rapportata (come già indicato nell'esame del primo mezzo di censura) al 30 luglio di ogni anno - la variazione globale della svalutazione partendo dall'anno base (giugno 1978 - 100).

All'opposto, il criterio consistente nell'operare l'aggiornamento anno per anno sul canone dell'anno precedente (e, quindi, già aggiornato) - adottato dalla Corte torinese - non risponde né alle lettere né al meccanismo della legge, non essendo la situazione assimilabile a quella - riguardante situazione del tutto diversa - dell'aumento del canone per le locazioni non abitative in regime transitorio (art. 68).
In tali termini il secondo motivo del ricorso deve essere accolto con conseguente cassazione della sentenza sul punto e rinvio della causa ad altro giudice - che si indica nel dispositivo - il quale si atterrà ai principi enunciati.
Resta assorbito il terzo motivo di censura incentrato sulla violazione dell'art. 91 cod. proc. civ. per avere la Corte del merito posto la metà delle spese di lite a carico di esso ricorrente.
Reputa, in ultimo, questa Corte di demandare al giudice del rinvio il regolamento delle spese di questo giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo del ricorso; accoglie il secondo; dichiara assorbito il terzo. Cassa e rinvia, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione del Tribunale di Torino.
Così deciso in Roma, addì 23 aprile 1986, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Suprema Corte di Cassazione.
Depositata in Cancelleria il 11 novembre 1986

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Pubblicato in ISTAT (Adeguamento)