Questo sito utilizza Cookies per il proprio funzionamento e per fornire una migliore esperienza di navigazione

Cassazione Civile, Sez. VI (Ord.), 16.04.2012, n. 5984: Le iniziative di straordinaria manutenzione assunte dall'amministratore senza il carattere dell'urgenza non creano obbligazioni per i condomini.

Scritto da 
Categoria Manutenzione

Presidente Dott. Goldoni Umberto, Relatore Dott. Giusti Alberto

I poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile, limitando le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservando all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (salvo i lavori di carattere urgente).

Pertanto, là dove si versi in fattispecie di amministrazione straordinaria, l'iniziativa dell'amministratore senza la preventiva deliberazione dell'assemblea è consentita solo se tali lavori presentino il carattere dell'urgenza, sicchè, difettando tale presupposto, le iniziative assunte dall'amministratore stesso con riguardo ad attività di straordinaria amministrazione non creano obbligazioni per i condomini.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO - MOTIVI DELLA DECISIONE

Ritenuto che il consigliere designato ha depositato, in data 23 dicembre 2011, la seguente proposta di definizione, ai sensi dell'art. 380-bis cod. proc. civ.: "Il Tribunale di Lucca, con sentenza in data 8 maggio 2007, ha parzialmente accolto per la minor somma di Euro 2.137 la domanda di rimborso delle spese proposta dall'amministratore G.E. nei confronti del Condominio (...).

Il Tribunale ha motivato la decisione di non totale accoglimento della domanda affermando che, per il rimborso della fattura n. (...) della s.n.c. L., non risultava alcuna ratifica da parte dell'assemblea dei condomini, per cui esso non era dovuto.

Ha proposto appello il G., sostenendo che, poichè l'amministratore del condominio agisce in qualità di mandatario, egli aveva diritto al rimborso delle spese fatte per il mandante per tale solo motivo, rimanendo irrilevante la mancata ratifica della spesa da parte dell'assemblea.

In punto di fatto, ha precisato che l'assemblea, nel deliberare i lavori alla facciata dell'edificio condominiale, lo aveva incaricato di ricercare un direttore dei lavori; che questo era stato individuato nella s.n.c. L.; che il preventivo dalla medesima rimesso per Euro 1.000 oltre IVA conteneva un importo soltanto indicativo; che la fattura definitiva per Euro 2.000 oltre IVA era giustificata dall'entità dei lavori eseguiti e che, pertanto, non vi era alcun eccesso rispetto al mandato ricevuto.

La Corte d'appello di Firenze, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 9 agosto 2010, ha respinto il gravame del G..

La Corte territoriale ha cosi motivato: "Non è discutibile che la delibera... autorizzava l'amministratore a nominare un tecnico incaricato di determinare i lavori da eseguire, ma nulla deliberava in ordine al compenso da attribuire al medesimo. Inoltre, in evidente adempimento del mandato, G.E. comunicava al Condominio su quale soggetto era caduta la scelta e la somma dal medesimo indicata a titolo di preventivo per il suo compenso, cosi implicitamente, ma chiaramente, dando notizia della scelta compiuta e rimettendo al Condominio la successiva decisione in ordine al compenso da riconoscere al tecnico. E' dunque chiaro che la decisione in ordine al compenso alla ditta prescelta era rimasta nel potere deliberativo dell'assemblea e non poteva essere effettuato alcun pagamento dall'amministratore. In particolare, trattandosi di un esborso per spese di manutenzione straordinaria, egli non era tenuto alla erogazione delle spese che l'art. 1130 c.c., n. 4, riferisce soltanto a quelle per la manutenzione ordinaria".

Per la cassazione della sentenza della Corte dr appello il G. ha proposto ricorso, con atto notificato il 1 dicembre 2010, sulla base di un motivo.

Il Condominio ha resistito con controricorso.

Con l'unico mezzo, il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1720 c.c., comma 1, e art. 1708 c.c., comma 1, in riferimento all'art. 360 c.p.c., n. 3, per avere il giudice ritenuto che la delibera condominiale che autorizzava l'amministratore condominiale a nominare un tecnico per determinare i lavori da eseguire al fabbricato condominiale, non facoltizzava il medesimo amministratore al pagamento del relativo compenso.

La doglianza è infondata.

L'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perchè, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 c.c. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido nè esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (Cass., Sez. 2, 27 giugno 2011, n. 14197).

Nella specie la Corte d'appello si è attenuta a tale principio, rilevando - con congruo e motivato apprezzamento delle risultanze di causa - che il mandato dato dall'assemblea all'amministratore era circoscritto alla nomina del tecnico, ma non comprendeva anche la determinazione del compenso, sicchè, versandosi in attività di straordinaria amministrazione, non residuava, al riguardo, alcun potere di iniziativa dell'amministratore.

In conclusione, il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380-bis e 375 c.p.c., per esservi rigettato".

Letta la memoria di parte ricorrente.

Considerato che il Collegio condivide la proposta contenuta nella relazione di cui sopra;

che i rilievi critici mossi alla relazione ex art. 380-bis c.p.c. con la memoria illustrativa - secondo cui soltanto con la sentenza 27 giugno 2011, n. 14197 la Corte di cassazione avrebbe affermato il principio in base al quale il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo dell'assemblea - non colgono nel segno;

che, infatti, già con la sentenza 7 maggio 1987, n. 4232, questa Corte - sulla premessa che i poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile, limitando le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservando all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (salvo i lavori di carattere urgente) - ha affermato che, là dove si versi in fattispecie di amministrazione straordinaria, l'iniziativa dell'amministratore senza la preventiva deliberazione dell'assemblea è consentita solo se tali lavori presentino il carattere dell'urgenza, sicchè, difettando tale presupposto, le iniziative assunte dall'amministratore stesso con riguardo ad attività di straordinaria amministrazione non creano obbligazioni per i condomini;

che, pertanto, il ricorso deve essere rigettato, avendo la Corte d'appello fatto corretta applicazione di questo principio;

che le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, liquidate in complessivi Euro 1.000, di cui Euro 800 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Letto 4757 volte
Pubblicato in Manutenzione