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Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 25.05.2012, n. 8353: I condomini non hanno azione nei confronti del costruttore per obblighi da questo assunti nei confronti del Comune

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Presidente Dott. Schettino Olindo, Relatore Dott. D'Ascola Pasquale

L'atto d'obbligo eventualmente assunto dal costruttore non può essere inquadrato nel paradigma del contratto a favore di terzi previsto dall'art. 1411 c.c., poichè la convenzione (o atto d'obbligo) tra un comune e un privato costruttore, con la quale quest'ultimo, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, si obbliga ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi semplicemente come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della pubblica amministrazione, senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso.

Ne consegue che gli acquirenti finali delle porzioni condominiali, che hanno stipulato il contratto con il venditore, devono rivolgersi a quest'ultimo, non potendo porre a fondamento della pretesa relativa ai parcheggi alcun contratto (o altro titolo idoneo) intercorso con i proprietari - originari e attuali dell'area asservita, ancorchè questi ultimi siano stati costruttori del piano terra dell'edificio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La lite concerne il diritto all'uso di un'area da destinare a parcheggio adiacente a un fabbricato sito in via (...).

La sentenza resa dalla Corte d'appello di Genova il 17 ottobre 2009 ha respinto le domande in tal senso proposte dal Condominio e da uno degli acquirenti degli appartamenti dello stabile, P.L..

A tal fine ha ritenuto che il Condominio sia carente di legittimazione attiva e che i soggetti evocati in giudizio con citazione del 1999, inizialmente D.R. e L., ai quali sono ora subentrati gli eredi, siano tutti privi di legittimazione passiva.

Quanto al primo punto, ha rilevato che le aree di cui all'art. 18 della "Legge Ponte" non rientrano tra le parti comuni dell'edificio a norma dell'art. 1117 c.c. e che non risultava rilasciato all'amministratore del condominio uno specifico mandato di natura sostanziale da parte di ciascuno dei singoli condomini.

Quanto al secondo punto, la sentenza ha narrato che i signori D. nel 1972 avevano asservito alla costruenda casa, poi divenuta il condominio di via (...), un'area della superficie di circa 3400 m2 con vincolo di inedificabilità e una minor superficie di essa, di circa trecento metri quadrati, con vincolo a parcheggio per la casa da costruire;

che successivamente, nel gennaio 1973, essi avevano alienato l'area edificabile soprastante al piano terreno, rimasto di loro proprietà, a tali C.U. e B.L., i quali avevano sopraelevato il fabbricato e avevano alienato i singoli appartamenti ai condomini, tra i quali P.L.; infine che il piazzale rimasto in proprietà D. era stato locato a una concessionaria di autovetture, la Riviera motor Srl, convenuta in giudizio insieme ai signori D..

Il condominio di via (...) e le eredi di P.L. - signore P.P. e G.G. - hanno proposto ricorso per cassazione, notificato il 24 novembre 2010.

D.V. e A. (erede di L.) D.N. (erede di R.) hanno resistito con controricorso e hanno svolto ricorso incidentale.

Altrettanto ha fatto Riviera M. srl.

I ricorrenti e i D. hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) I primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. e segg., degli artt. 1131, 1132, 872, 817, 818, 819, 1418, 1419, 1339 c.c., della L. n. 1150 del 1942, art. 41, comma 6 L. n. 765 del 1967, art. 18; in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Vi si sviluppa la tesi della sussistenza della legittimazione attiva del Condominio rappresentato dell'amministratore.

Si afferma che il vincolo di destinazione d'uso intercorre tra l'area di parcheggio e l'edificio, con la conseguenza che sussisterebbe la legittimazione dell'amministratore come rappresentante dei condomini ad agire a tutela di un diritto comune a tutti i singoli.

La tesi è infondata.

Da ultimo (ma v. utilmente in precedenza Cass. 6696/94; 2036/97) questa Sezione ha affermato (Cass. 3393/09) che "la legittimazione ad agire per l'accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di appositi spazi in edificio di nuova costruzione ai sensi della L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41-sexies spetta non già all'amministratore del condominio, ma ai singoli compratori delle varie unità immobiliari dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto, trattandosi di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ciascuno dei predetti compratori.

(Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito con cui era stata ritenuta sussistente la legittimazione dell'amministratore ad agire "a favore del condominio e, quindi, indistintamente dei condomini dell'edificio", per il riconoscimento in via giudiziale del c.d. posto auto, sulla base di deliberazioni non adottate con la partecipazione di tutti gli interessati)".

A questo insegnamento occorre tener fede.

2.1) Sussiste tuttavia la legittimazione attiva degli eredi P., ditalchè va esaminato il secondo motivo.

3) Con esso parte ricorrente lamenta, oltre a vizi di motivazione, violazione e falsa applicazione della L. n. 765 del 1967, art. 18; L. n. 1150 del 1942, art. 41, comma 6; degli artt. 872, 817, 818, 819 c.c., artt. 1117 1418, 1419, 1339 c.c.; in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Parte ricorrente sostiene la sussistenza della legittimazione passiva dei convenuti D..

Afferma che la sentenza ha trascurato che i primi costruttori e utilizzatori della concessione edilizia sono stati costoro, costruttori del piano terreno (sentenza appello pag 10, ricorso p. 16-17).

Giova ribadire che successivamente i D. cedettero ai signori C. e B. l'area edificabile soprastante a tutto il piano già costruito, trattenendo lo spazio circostante il fabbricato, già sottoposto a vincolo a favore di quest'ultimo.

I C. - B., costruttori dell'edificio condominiale, procedettero alla vendita dei singoli appartamenti.

E' questo il nucleo motivazionale della sentenza genovese, che ha rilevato come P. abbia errato nel rivolgersi contro i D. e non contro la parte sua dante causa, C. e B.; ha aggiunto che eventualmente sarebbero stati questi ultimi a poter evocare in giudizio i D., per conseguire nei loro confronti, quali originari proprietari dell'area edificabile e di quella asservita, i diritti da trasmettere ai neoproprietari dell'edificio costruito da C. e B. stessi.

A tal fine l'ineccepibile sentenza della Corte territoriale ha ripreso l'insegnamento delle Sezioni Unite, le quali (Cass. 12793/05) hanno rilevato che anche l'atto d'obbligo eventualmente assunto dal costruttore "non può essere inquadrato nel paradigma del contratto a favore di terzi previsto dall'art. 1411 c.c., poichè la convenzione (o atto d'obbligo) tra un comune e un privato costruttore, con la quale quest'ultimo, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, si obbliga ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi semplicemente come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della pubblica amministrazione, senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso".

Ne consegue che gli acquirenti finali delle porzioni condominiali, che hanno stipulato il contratto con il venditore, devono rivolgersi a quest'ultimo, non potendo porre a fondamento della pretesa relativa ai parcheggi alcun contratto (o altro titolo idoneo) intercorso con i proprietari - originari e attuali dell'area asservita, ancorchè questi ultimi siano stati costruttori del piano terra dell'edificio.

3.1) Il ricorso (pag. 18-19) cerca di superare questo impedimento, esponendo che l'azione era stata promossa in relazione all'avvenuta sottrazione dell'uso dell'area e non al fatto che i D. avessero trattenuto per sè la proprietà dell'area vincolata a parcheggio.

Si tratta di vano tentativo, che suppone implicitamente che vi sarebbe stato un travisamento completo della materia del contendere, tuttavia non denunciato quale violazione dell'art. 112 c.p.c..

In realtà consta inequivocabilmente dalle conclusioni assunte in appello (cfr. epigrafe sentenza) da parte Condominio - P., che essa chiese nei confronti dei D. l'accertamento dell'avvenuto vincolo dell'area; la declaratoria di nullità dei contratti di disposizione e o utilizzazione dell'area vincolata e, per conseguenza, (le conclusioni recano inequivocabilmente la formula "previe opportune declaratorie") la condanna dei D. "a risarcire nella sua interezza tale area di posteggio".

Dunque l'azione svolta non mirava a reprimere una sottrazione di fatto, alla stregua di azione volta al recupero del possesso o comunque di situazione di fatto corrispondente a un diritto già acquisito, ma all'accertamento della titolarità dei diritti sul bene controverso, pretesa che doveva essere azionata contro i danti causa C. - B., come stabilito dalla Corte d'appello, con motivazione avverso la quale le critiche svolte non hanno addotto appropriati argomenti.

Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso.

4) Restano assorbiti i ricorsi incidentali, espressamente condizionati all'accoglimento di quello principale (cfr. ricorso D. pag. 51 e ricorso Riviera M. pag. 1).

Va disposta la compensazione delle spese di lite, giustificata dalla complessità normativa e giurisprudenziale delle questioni in tema di aree di parcheggio qui trattate e dalla singolarità della vicenda relativa alla costruzione dell'edificio condominiale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Assorbiti i ricorsi incidentali.

Spese compensate.

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