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Tribunale Roma, Sez. V (Sent.), 04.04.2012: Ciascun condomino può far valere la garanzia nei confronti dell'appaltatore

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Categoria In generale

Giudice Unico dott. Paolo Russo

In tema di appalto di lavori condominiali, l'azione ex art. 1668 c.c., nei confronti dell'appaltatore per i danni che ne sono derivati a causa della non corretta e regolare esecuzione, può essere promossa da ciascuno dei condomini, legittimati in proprio ad agire, pur se il contratto sia stato stipulato dall'amministratore.

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO - MOTIVI DELLA DECISIONE

Gli attori, tutti partecipanti al Condominio di via L. n. 5 in R., dopo aver premesso che detto Condominio con contratto del 14 novembre 2001 aveva appaltato alla E. Costruzioni s.r.l. l'esecuzione di lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare dello stabile condominiale; che l'arch. S.N. in data 27 gennaio 2003, su incarico della dr.ssa C.B., quale amministratrice del Condominio di Via L. n. 5, aveva redatto un elaborato peritale in merito ai danni lamentati negli appartamenti siti in R., Via L. 5, di proprietà di L.M., in cui evidenziava che la responsabilità nella causazione dei danni, riscontrati ed accertati, era da addebitare ai lavori male eseguiti dalla E. Costruzioni s.r.l.; che pertanto da quel momento la B. aveva acquisito piena conoscenza dei vizi presenti nelle opere appaltate alla E. Costruzioni s.r.l., ma solo in data 3 giugno 2004 aveva depositato davanti al Tribunale di Roma ricorso per accertamento tecnico preventivo, poi notificato il 10 luglio 2004;

che nessun'altra denuncia dei vizi veniva effettuata, perché la B. al momento del passaggio delle consegne all'amministratore a lei subentrante null'altro gli consegnava in ordine a tale problematica;

che sussisteva la responsabilità dell'amministratrice per aver omesso un adempimento rientrante nei suoi specifici compiti, e cioè quello di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio;

tanto premesso, convenivano in giudizio C.B., chiedendone la condanna al risarcimento dei danni cagionati agli attori per aver colpevolmente omesso di denunciare alla E.. Costruzioni s.r.l. i vizi delle opere alla stessa appaltati dal Condominio.

Si costituiva in giudizio la convenuta, la quale eccepiva in via preliminare la prescrizione dell'eventuale diritti al risarcimento dei danni preteso dagli attori, essendo decorso al momento della notificazione dell'atto di citazione il termine prescrizionale quinquennale ex art. 2947 c.c., decorrente dal 28.03.2003, cioè dalla scadenza del termine di sessanta giorni prescritto ai fini della denuncia dei vizi, di cui era stata acquisita la conoscenza dopo il ricevimento dell'elaborato peritale in data 27.01.2003.

Nel merito la convenuta contestava la fondatezza della pretesa fatta valere dagli attori, esponendo che una responsabilità professionale avrebbe potuto sussistere se essa avesse celato ai condomini informazioni di cui gli stessi condomini non avessero avuto conoscenza, mentre i condomini avevano avuto la piena conoscenza dei fatti ben prima della convenuta e di conseguenza ciascuno di essi aveva la facoltà di agire contro la E. oppure poteva chiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria per adottare le opportune decisioni.

L'eccezione di prescrizione sollevata dalla convenuta è da disattendere, in quanto l'azione risarcitoria proposta dagli attori si fonda su una responsabilità contrattuale per inadempimento delle obbligazioni che gravano sull'amministratore in base al rapporto di mandato e, di conseguenza, il termine di prescrizione è decennale.

Assumono gli attori che la convenuta sarebbe inadempiente per violazione del dovere di diligenza imposto al mandatario dall'art. 1710 c.c., avendo omesso di denunciare i vizi delle opere eseguite dall'impresa appaltatrice entro 60 giorni dalla data in cui li scopriva, e ciò in violazione dell'art. 1667 comma secondo c.c.; infatti tra il 27 gennaio 2003, data dell'elaborato peritale a firma dell'arch. S.N., ed il 3 giugno 2004, data di presentazione del ricorso per accertamento tecnico preventivo, trascorrevano più di 60 giorni.

Deducono, inoltre, che dopo la presentazione del richiamato accertamento tecnico preventivo che confermava l'esistenza dei vizi già riscontrati dall'arch. N., la B. non promuoveva alcun giudizio diretto ad ottenere la condanna della E. Costruzioni S.r.l. all'eliminazione dei vizi ed al risarcimento dei danni, ma attendeva che l'impresa appaltatrice agisse, con atto di citazione notificato il 21 febbraio 2005, per ottenere il saldo del compenso pattuito con il contratto di appalto ancora non corrisposto.

Tale azione veniva introdotta dall'impresa appaltatrice il 21 febbraio 2005 dopo lo spirare del biennio dalla consegna; il Tribunale, quindi, in applicazione del terzo comma dell'art. 1667 c.c. respingeva l'eccezione del Condominio e lo condannava a corrispondere alla E. Costruzioni S.r.l. il saldo del prezzo dell'appalto.

L'art. 1130 n.4 cod. civ., che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato. Pertanto rientra nel novero degli atti conservativi di cui al citato art. 1130 n. 4 cod. civ. l'azione di cui all'art. 1668 cod. civ. intesa a rimuovere i vizi dell'opera eseguita dall'impresa appaltatrice, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.

Si può, quindi, configurare una condotta inadempiente dell'amministratore per aver omesso di attivarsi dopo aver ricevuto la relazione tecnica dell'arch. N. del 27.01.2003, nella quale il tecnico riteneva che la causa delle infiltrazioni rilevate nell'appartamento di proprietà del condomino M. fossero conseguenti alla non corretta esecuzione dei lavori appaltati alla ditta E. Costruzioni.

La convenuta afferma che i condomini avevano piena conoscenza della cattiva esecuzione del lavoro di manutenzione del lastrico solare sin dai primi mesi dell'anno 2002, e quindi già prima della nomina della stessa convenuta quale amministratrice, e di conseguenza avrebbero potuto attivarsi per denunciare i vizi delle opere ovvero per chiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria, onde prendere le decisioni più opportune.

A questo proposito si deve richiamare il principio pacifico in giurisprudenza secondo cui il carattere collettivo, e non unitario, della personalità del gruppo dei condomini importa che ciascun membro, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l'intera cosa, deve considerarsi legittimato ad agire o resistere in giudizio anche senza il consenso degli altri, per la tutela della cosa comune nei confronti dei terzi o di un singolo condomino e senza la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti alla comunione.

In particolare, la Suprema Corte ha avuto modo di affermare che, in tema di appalto di lavori condominiali, l'azione ex art. 1668 c.c., nei confronti dell'appaltatore per i danni che ne sono derivati a causa della non corretta e regolare esecuzione, può essere promossa da ciascuno dei condomini, legittimati in proprio ad agire, pur se il contratto sia stato stipulato dall'amministratore (sentenza 17/1/2003 n. 631).

Gli attori erano quindi attivamente legittimati ad azionare la garanzia per i vizi, ex art. 1667 c.c., relativa ai lavori eseguiti sull'immobile condominiale dalla E. s.r.l., ma è necessario considerare che nel contratto d'appalto il termine utile per la denuncia dei vizi, ai sensi dell'art. 1667 cod. civ., non decorre dal momento in cui il committente percepisce una qualsiasi anormalità, difetto o irregolarità dell'opera, ma da quando si determina e si consolida una situazione tale da fare ragionevolmente ritenere al medesimo che il difetto o il vizio riscontrati costituiscano con certezza delle anomalie dell'opera stessa da attribuire a responsabilità dell'appaltatore.

Pertanto, è da escludere che i condomini fossero nelle condizioni di formulare la denuncia dei vizi dell'opera appaltata sulla base delle sole doglianze del condomino M., poiché l'esistenza delle infiltrazioni da sola non consentiva di attribuirne la causazione alla cattiva esecuzione dei lavori. In tema di garanzia per difformità e vizi dell'opera nel contratto di appalto, il termine di decadenza di cui all'art. 1667, secondo comma comincia a decorrere dalla percezione del nesso causale tra segno esteriore del vizio ed opera dell'appaltatore (Cass. n. 7449 del 09/08/1997).

Solo a seguito dell'indagine tecnica svolta dall'arch. N. è stato possibile acquisire un sufficiente grado di conoscenza degli inconvenienti e della loro riconducibilità sotto il profilo causale alla non corretta esecuzione dell'appalto, idoneo a far decorrere il termine di decadenza stabilito dall'art. 1667 secondo comma c.c.

E' vero quindi che i singoli condomini erano astrattamente legittimati ad agire, ma non risulta che siano stati messi in condizione di farlo e, comunque, è incontestabile che la tempestiva denuncia dei vizi da parte della convenuta, nell'esercizio del suo potere di compiere atti conservativi dei diritti comuni anche in assenza e prima di una delibera assembleare, avrebbe impedito la decadenza e posto il Condominio nella condizione di far valere la garanzia ex art. 1667 c.c.

Si deve dunque ritenere che sia ipotizzabile una responsabilità contrattuale della convenuta per aver omesso di operare nello svolgimento del suo incarico con la diligenza richiesta dall'art. 1710 c.c.

Manca tuttavia la prova che detto inadempimento abbia assunto in concreto un'effettiva efficienza causale in ordine al danno lamentato dagli attori, in quanto non sono state versate in atti da questi ultimi le relazioni di consulenza tecnica d'ufficio depositate nel procedimento per accertamento tecnico preventivo e nel giudizio per risarcimento dei danni instaurato nei confronti del Condominio dal M..

Ciò impedisce di valutare la fondatezza della tesi degli attori sotto il profilo tecnico e giuridico e di accertare, quindi, se la tempestiva denuncia dei vizi avrebbe potuto ragionevolmente condurre all'accoglimento dell'azione di garanzia nei confronti dell'impresa appaltatrice.

Le risultanze della sola indagine svolta dal tecnico di fiducia del Condominio non sono sufficienti ai fini della dimostrazione della probabile fondatezza dell'azione, in quanto svolte al di fuori del contraddittorio con l'altra parte contrattuale.

In tale situazione di insufficienza della documentazione probatoria non è possibile affermare che l'azione di garanzia proposta dal committente condominio avesse una verosimile probabilità di accoglimento, sì da poter concludere che la tempestiva denuncia dei vizi da parte della convenuta fosse idonea ad evitare i danni emergenti lamentati dagli attori.

Nell'imputazione per omissione colposa il giudizio causale assume come termine iniziale la condotta omissiva del comportamento dovuto (Cass. n. 20328 del 2006; Cass. n. 21894 del 2004; Cass. n. 6516 del 2004; Cass. 22/10/2003, n. 15789): rilievo che si traduce a volte nell'affermazione dell'esigenza, per l'imputazione della responsabilità, che il danno sia una concretizzazione del rischio, che la norma di condotta violata tendeva a prevenire.

Il giudice pertanto è tenuto ad accertare se l'evento sia ricollegabile all'omissione (causalità omissiva) nel senso che esso non si sarebbe verificato se (causalità ipotetica) l'agente avesse posto in essere la condotta doverosa impostagli, con esclusione di fattori alternativi.

L'accertamento del rapporto di causalità ipotetica passa attraverso l'enunciato "controfattuale" che pone al posto dell'omissione il comportamento alternativo dovuto, onde verificare se la condotta doverosa avrebbe evitato il danno lamentato dal danneggiato (Cass. n. 15709 del 2011).

Nella specie la carenza probatoria sopra rilevata non consente di accertare se se la condotta doverosa avrebbe assicurato apprezzabili probabilità di evitare (o, comunque, di ridurre significativamente) il danno lamentato dagli attori.

Ne consegue il rigetto della domanda.

Ricorrono giusti motivi per compensare fra le parti le spese processuali, avuto riguardo ai motivi della decisione ed in particolare all'accertamento della condotta inadempiente imputabile alla convenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:

Rigetta la domanda proposta da C.G., K.H., M.T., B.R., B.G., B.E. nei confronti di C.B. con atto di citazione notificato in data 05.05.2009.

Compensa fra le parti le spese processuali.

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