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Tribunale Nocera Inferiore, Sez. II (Sent.), 07.02.2012: Il costo del portiere deve essere sostenuto anche dai proprietari delle unità con accesso diretto dalla strada

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Giudice Unico dott. Marianna D'Avino

L'attività di custodia e di vigilanza sia svolta dal portiere anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e che le spese del servizio di portierato vadano, perciò, ripartite ai sensi dell'art.1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini.

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO - MOTIVI DELLA DECISIONE

Con ricorso depositato in data 16.12.2005 e notificato in data 06.02.2006 V.L., premesso di essere proprietario dell'intero piano rialzato e del primo piano nonché di locale deposito e locale terraneo, posti nel fabbricato sito in Nocera Inferiore alla via A. n. 16, immobili acquistati per atti rogato a ministero del notaio Alessandro C., in cui vniva espressamente stabilito che le unità immobiliari poste al piano rialzato e al primo piano restavano esonerate dalle spese condominiali di ordinaria amministrazione per il tempo in cui non avessero fruito degli accessi ubicati nelle scale contraddistinte con le lettere D ed E e detto esonero veniva ribadito nel regolamento del "Condominio Vis N."; che in data 21.112005 veniva adottata delibera condominiale che, nonostante l'autonomo ed indipendente accesso utilizzato dagli immobili di sua proprietà, attualmente adibiti a scuola, deliberava la sua parziale partecipazione agli oneri e spese condominiali ordinari; di tal che, avendo egli già in quella sede espresso il proprio dissenso, adiva l'intestato Tribunale al fine di sentirne dichiarare l'annullabilità e/o la nullità.

Costituitosi il Condominio contestava l'interpretazione delle norme del regolamento condominiale invocate dall'attore e faceva rilevare come dalle stesse dovesse evincersi l'esonero alla contribuzione delle spese condominiali ordinarie esclusivamente per quelle relative alla manutenzione e illuminazione delle scale, ascensore e parti relative all'accesso non utilizzato dagli immobili di proprietà dello stesso; quindi, in via preliminare chiedeva rigettarsi la richiesta di sospensione della delibera impugnata, nel merito dichiararsi la validità ed efficacia della stessa, con vittoria delle spese di lite.

Ciò posto, deve preliminarmente precisarsi che la giurisprudenza di legittimità sino al 2000 ha interpretato l'art. 1137 c.c. nel senso che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con maggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli elementi essenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto contrario all'ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume; le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

E nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale sono state ritenute annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all'amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

In particolare, secondo tale risalente interpretazione giurisprudenziale, l'art 1137 c.c. ha un' ampia portata ma non si riferisce a quelle decisioni assembleali che sono senza effetto alcuno in forza di principi generali indiscutibili, e perciò attaccabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse; dovendo ritenersi nulle solo quelle delibere prive dei requisiti essenziali, in quanto prese da assemblee non regolarmente costituite (anche perché non sono stati invitati tutti i condomini) o con maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle esorbitanti dalla sfera dei compiti dell'assemblea; quelle che ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o appartamento.

L'approdo delle diverse teorie - non solo giurisprudenziali, ma anche dottrinali - succedutesi nel tempo e che ha portato al révirement giurisprudenziale del 2000, prima e del 2005, poi, può individuarsi nella riconduzione delle diverse cause di invalidità al tipo di interesse leso: interessi sostanziali inerenti all'oggetto delle delibere, per la nullità; strumentali, in quanto connessi con le regole procedimentali relative alla formazione degli atti, per l'annullabilità.

Ed infatti a cominciare dall'anno 2000 e, più di recente, con la sent. N. 4806 del 07.03.2005 delle sez. unite la giurisprudenza di legittimità si è attestata sull'opinione secondo cui la formula dell'art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere assunte dall'assemblea senza l'osservanza delle forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c. e sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l'assemblea decide senza l'osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni.

Pertanto, se gli stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza l'osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro interesse a chiedere l'annullamento.

Il difetto di impugnazione in termine può assumere significato di personale successiva adesione alla delibera.

Nel sistema adottato, la regola generale, come nel precedente assetto, dunque, è quella secondo cui la violazione di legge o di statuto induce la annullabilità. Invece, la nullità consegue ad una serie di violazioni particolarmente gravi della legge o dello statuto; di tal che, devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; mentre, devono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

Alla luce delle considerazioni testé riportate, il vizio descritto in citazione come inficiante la delibera in esame è senz'altro annoverabile fra le ipotesi di annullabilità, lamentandosi la contrarietà del criterio ripartizione delle spese nella stessa adottato al regolamento condominiale, in ragione di quanto evincibile dalla interpretazione dell'art 37 in relazione all'art. 10.

Or bene, l'art. 37 in questione esordisce stabilendo che: "Il complesso degli appartamenti adibiti a scuola, per il periodo che usufruisce del proprio ingresso autonomo è escluso dalle spese per la manutenzione ordinaria partecipando soltanto alle spese per la manuterzione straordinaria"; tuttavia, tale regola deve essere letta alla luce di quanto dispone l'art. 36 del medesimo regolamento secondo cui: "le spese relative alle parti e servizi comuni soltanto ad un gruppo distinto di condomini sono ripartite secondo le tabelle di ripartizione allegate ed indicate con le lett. B1 - per la ripartizione delle spese ordinarie comuni ai soli proprietari degli appartamenti e soffitte; B2 -per la ripartizione delle spese straordinarie comuni ai soli proprietari degli appartamenti e soffitte; C- per la ripartizione delle spese comuni ai soli proprietari dei negozi; D- per la ripartizione delle spese commi ai soli proprietari del piano interrato".

L'attore a sostegno della sua domanda pone una lettura delle dette norme del regolamento condominiale nel senso che egli sarebbe esonerato da tutte le "spese ordinarie", indipendentemente dalla tabella di riferimento, così trascurando che una interpretazione adeguata e non parziale delle regole in questione impone la verifica del loro significato complessivo e, soprattutto, impone di dare rilievo alla logica finalità avuta di mira, in assonanza con quanto ex lege previsto in materia di condominio.

Altrimenti esplicitato, se la regola cardine della ripartizione delle spese condominiali rinvenibile al II comma dell'art. 1123 c.c., che testualmente recita: "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne", è nel senso di imporre a ciascuno dei condomini la contribuzione delle spese di manutenzione e gestione delle parti comuni dell'edificio in ragione dell'uso e godimento che gli stessi ne abbiano e in proporzione del diritto - espresso in termini millesimali - a ciascuno attribuibile, allora appare ben evidente come la lettura del regolamento in esame non possa prescindere dalla verifica del criterio di ripartizione, evincibile dalle tabelle allegate allo stesso.

E, perciò, l'attore può ritenersi escluso solo dalla partecipazione a quelle di cui alla tabella Bl, relativa alle spese di manutenzione ordinaria comuni ai soli proprietari degli appartamenti e soffitte, essendo tale esonero testuale e specifico ed essendo sorretto dalla logica considerazione che sino a quando le proprietà immobiliari del ricorrente, adibite a scuola, saranno servite da ingresso autonomo, non traggono utilità alcuna dalle scale, androne di ingresso, ascensore, illuminazione relativa a tali parti; per cui, alcun contributo può essere allo stesso imposto.

Tuttavia, fatte salve tale ipotesi rispetto a cui, giova ribadirlo, l'esonero è testuale, alcun altra norma del regolamento, soprattutto se letto alla luce delle allegate tabelle di ripartizione delle spese stesse, consente di ritenere l'attore esonerato dalla contribuzione alle ulteriori spese ordinarie.

Inoltre, in relazione alle specifiche doglianze poste a fondamento della domanda, deve evidenziarsi che le spese di portierato prescindono del tutto da quelle relative alla manutenzione ordinaria di scale e portone, seppure non utilizzato per l'ingresso, atteso che per l'interpretazione delle norme di natura contrattuale contenute in un regolamento di condominio devono osservarsi gli stessi canoni ermeneutici stabiliti dall'art. 1362 ss. c.c. per l'interpretazione degli atti negoziali, avendo questi validità generale, nell'ipotesi in cui sussista un contrasto fra la formale intitolazione delle diverse tabelle millesimali allegate al regolamento e una o più norme del regolamento stesso, in ordine ad esempio all'obbligo di ripartizione delle spese di portierato anche ai proprietari dei negozi situati nell'edificio, la intitolazione delle tabelle prevale sulle altre norme del regolamento (cfr. Cassazione civile, sez. II, 28/12/2009, n. 27392); per cui, dovendosi ritenere, in ragione della intitolazione stessa, che sono escluse dalla ripartizione delle spese condominiali indicate nella tabella B1 solo i locali adibiti a scuola, tutte le altre spese -compresoquelle ordinarie - devono essere ripartite secondo i criteri previsti dalle ulteriori tabelle e in ragione dell'uso in concreto fattone dai condomini.

Ed invero la giurisprudenza di legittimità è chiara ed univoca nel ritenere che l'attività di custodia e di vigilanza sia svolta dal portiere anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e che le spese del servizio di portierato vadano, perciò, ripartite ai sensi dell'art.1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini (cfr. Cassazione civile, sez. II, 21/08/2003, n. 12298; Cass. Sez. II, sent. N. 5793 del 05.10.1983 e N. 5751 del 30.10.1981).

La domanda deve, per tanto, essere rigettata e le spese di lite, in applicazione del principio della soccombenza, devono essere poste a carico dell'attore ed essere liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nocera Inferiore - in composizione monocratica - definitivamente pronunciando sul ricorso iscritto al N. 5599/2005 R.G.A.C., proposto da V.L. nei confronti del "Condominio Vis N." di Nocera Inferiore, via A., in persona dell'amministratore pro tempore, ogni diversa domanda eccezione e deduzione disattesa e reietta, così provvede:

- Rigetta la domanda;

- condanna l'attore alla refusione delle spese di lite in favore del condominio convenuto e liquida le stesse in Euro. 1387,00 per diritti ed Euro. 1440,00 per onorari, IVA, rimborso forfettario per spese generali e CNAP come per legge, da attribuirsi al procuratore dichiaratosi antistatario.

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Pubblicato in Ripartizione della spesa