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Domenica, 12 Maggio 2013 12:50

Interventi per la produzione di energia da fonti rinnovabili

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 Art. 1102 codice civile - Uso della cosa comune  *  Art. 1120 codice civile - Innovazioni  *  Art. 1122 bis codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili


Opere deliberate dall'assemblea

L'articolo 1120 comma 2 n. 2 prevede una maggioranza agevolata per le innovazioni aventi ad oggetto le opere e gli interventi previsti per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

Il legislatore ha così voluto premiare, in tema energetico, due diversi aspetti: il contenimento dei consumi ed il ricorso ad una diversa fonte di produzione di energia.

Innazitutto si nota che tali impianti, la cui approvazione viene premiata, non sono in alcun modo compresi nell'articolo 1117 codice civile, il quale prevede solo gli impianti per la distribuzione dell'energia e non per la produzione della stessa. Eppure, se ad oggi non sono molti i condomini dotati di sistemi di produzione di energia attraverso fonti eoliche, tanti cominciano ad essere quelli dotati di solare termico o fotovoltaico.

Si tratta in ogni caso di interventi previsti ed agevolati anche dall'articolo 1 della Legge 10/1991. Ne consegue che se tali deliberazioni sono fondate su diagnosi energetica o Attestato di certificazione energetica, la maggioranza è quella di cui all'articolo 26 comma 2 Legge 10/1991. In assenza dei predetti documenti, la maggioranza è quella di cui all'articolo 1120 comma 2 che rinvia all'articolo 1136 comma 2 del Codice Civile: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. E' questa una lettura delle due norme data per poter dare in ogni caso un senso a questo doppio intervento del legislatore che disciplina la stessa materia in due articoli diversi e, soprattutto, con due maggioranze diverse. Il rischio, diversamente, sarebbe il contrasto insanabile tra norme.

Il legislatore ha lasciato immutato l'ultimo comma dell'articolo 1120 del Codice Civile: “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.

Pertanto nel caso in cui quale conseguenza delle opere citate, si verificasse l'inservibilità all'uso o al godimento anche di un solo condomino, l'opera, per quanto ritenuta meritevole, non potrà essere effettuata. In alternativa, l'assemblea potrà mutare la destinazione d'uso del bene comune per consentire l'esecuzione delle opere ai sensi dell'articolo 1117 ter del Codice Civile. In questo caso, infatti, non è prevista quale condizione ostativa l'inservibilità all'uso o al godimento. Sono infatti vietate le sole modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

 

Opere effettuate da un singolo condomino

La Riforma è intervenuta a disciplinare gli interventi tesi alla produzione di energia attraverso fonti rinnovabili effettuati dal singolo condomino.

Sul punto l'articolo 1122 bis prevede, al secondo comma, che “è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”.

Si noti che, a differenza degli articoli 1122 comma 1 e 1122 bis comma 1, per le opere appena indicate non vengono previsti esplicitamente divieti.

Per individuare quali siano le fonti rinnovabili può essere fatto ricorso all'articolo 1 comma 3 della Legge 10/1991 il quale, tra l'altro, dispone che “Ai fini della presente legge sono considerate fonti rinnovabili di energia: il sole, il vento, l'energia idraulica, le risorse geotermiche”. Fatta eccezione per l'energia idraulica, le altre sono le medesime citate dall'articolo 1120 comma 2 n. 2.

Per quanto riguarda lo sfruttamento dell'energia solare, due sono i possibili strumenti: il solare termico per la produzione di acqua calda sanitaria, e il fotovoltaico per la produzione di energia elettrica.

Il primo intervento sicuramente è al servizio dell'unità immobiliare.

Vi è qualche dubbio sul fotovoltaico. Stando alla scienza ed alla tecnica attuale, nonché al quinto conto energia oggi in vigore, con il fotovoltaico l'energia prodotta non viene destinata all'unità immobiliare ma immessa in rete e venduta al gestore. Di fatto, quindi, si parla di guadagno consistente in una compensazione in bolletta. Non a caso l'Agenzia delle Entrate ha equiparato i condomini, che con il fotovoltaico comune vendono energia, ad una società di fatto. Non è infatti possibile l'accumulo di energia che, invece, deve essere consumata appena prodotta. Per questo motivo non viene destinata all'unità immobiliare ma (venduta al gestore) immessa in rete e resa così disponibile a chi in quel momento necessita di utilizzo.

Interessante il comma 3 del medesimo articolo 1122 bis: “Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma (fonti rinnovabili -ndr-), provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.”

L'uso delle cose comuni da parte del singolo condomimino è stato sino ad oggi disciplinato dall'articolo 1102 del codice civile. In assenza dei divieti in esso previsti, il condomino avrebbe potuto effettuare le opere senza nulla chiedere.

In questo caso, invece, è fatto obbligo al condomino di comunicare all'amministratore il proprio intendimento indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'amministratore dovrà convocare assemblea. Questo adempimento non è previsto nell'articolo 1102 c.c..

Per quanto riguarda lo sfruttamento delle fonti rinnovabili, la norma prevede che l'assemblea possa intervenire per salvaguardare le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Il “pari uso” di cui all'articolo 1102 c.c. è in questo caso tutelato dall'assemblea la quale, se richiesto, può ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni.

Si consideri che la maggioranza è tanto elevata da essere superiore a quella necessaria per l'approvazione delle stesse opere da pare della collettività condominiale ai sensi dell'articolo 1120 comma 2 n. 2. Il quorum richiesto è maggiore anche di quello richiesto per l'approvazione del regolamento dell'uso delle parti comuni di cui all'articolo 1138 codice civile.

La Riforma lascia ad intendere che, se la delibera non potesse essere assunta per mancanza di quorum, il condomino possa comunque agire, pur senza vincoli assembleari.

Non è specificato cosa si debba intendere per “idonea garanzia”. Viene da pensare che non sia sufficiente un mero impegno, occorrendo, invece, qualcosa di più concreto quale, ad esempio, una fideiussione.

Merita invece attenzione quanto previsto al comma 2 laddove viene precisato che l'installazione può anche essere effettuata sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Sarebbe una precisazione inutile in quanto il condomino sulla proprietà esclusiva non è soggetto ad autorizzazione alcuna. Potrebbe invece essere vista alla luce della possibilità dell'assemblea di dare indicazioni per le modalità di esecuzione a tutela del decoro. In assenza di queste, il decoro non si intende leso.

Letto 3157 volte Ultima modifica il Domenica, 12 Maggio 2013 12:56