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Domenica, 12 Maggio 2013 09:32

Le modifiche apportate dalla Riforma in materia di contenimento dei consumi energetici

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 Art. 1120 codice civile - Innovazioni  *  Legge 9 gennaio 1991 n 10 articolo 26 comma 2


Il Legislatore, con la riforma, ha introdotto il comma 2 all'articolo 1120 del Codice Civile. In esso, unitamente ad altri interventi considerati meritevoli di una maggioranza agevolata, ha previsto che i condomini, con il quorum indicato dal secondo comma dell’articolo 1136 (“Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”), possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto le opere e gli interventi previsti per il contenimento del consumo energetico degli edifici.

Contestualmente il Legislatore è intervenuto sulla Legge 9 gennaio 1991 n. 10 all'articolo 26 comma 2 che, ora, testualmente recita: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”.

Il quorum rispetto alla precedente formulazione del medesimo comma, è stato innalzato. Prima della Riforma, le medesime delibere di cui al citato comma 2 dell'articolo 26 erano valide se assunte “con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea”. Dopo l'entrata in vigore della Riforma, la maggioranza sarà quindi la stessa di quella prevista per le deliberazioni in seconda convocazione di cui all'articolo 1136 comma 3 Codice Civile.

La modifica è stata di non poco conto. L'articolo 26 comma 2 disciplinava un'ipotesi di delibera che non prevedeva la doppia maggioranza (partecipanti al condominio e valore dell'edificio), contrariamente a tutte le altre delibere previste sia dal Codice Civile sia dalle Leggi speciali che dal 1942 in poi sono state approvate.

Nella stessa Riforma sono state apportate modifiche ai quorum contenuti in altre leggi speciali:

  • Adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore (Legge 10/1991 n. 10 Art. 26 comma 5)
  • in materia di barriere architettoniche (Legge 13/1989 Art. 2 comma 1)
  • in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali (D.L. 5/2001, convertito in L. 66/2001 n. 66.

Si evidenzia che, in tutti gli altri casi citati, il Legislatore ha ritenuto di rinviare, per precisare la maggioranza, all'articolo 1120 comma 2. Nel caso delle opere sugli edifici e sugli impianti di cui all'art. 26 comma 2 L. 10/1991, invece, ha preferito precisare nel medesimo articolo il quorum invece che rinviare all'articolo 1136 comma 3 del Codice Civile in tema di delibere in seconda convocazione.

Facendo una comparazione tra le due norme, si evidenzia che l'articolo 1120 comma 2 n. 2 fa riferimento alle “opere e agli interventi” previsti per il contenimento del consumo energetico degli edifici. Nell'articolo 26 comma 2 Legge 10/1991 invece l'oggetto della norma sono gli “interventi” sugli edifici e sugli impianti.Il codice civile utilizza sempre il termine “opera” (artt. 1117 n. 3, 1121 commi 1 e 3, 1122, 1123 comma 3, 1135 n 4). Il termine “interventi” viene utilizzato nell'articolo 26 comma 2 L. 10/1991 in riferimento agli edifici e agli impianti.

Ci si chiede pertanto se i termini utilizzati nell'articolo 1120 comma 2 (opere e interventi) fanno riferimento a due diverse attività.

Tutta la legge 10/1991 utilizza il termine “intervento”, anche nell'elencazione di cui all'articolo 8 della medesima legge il quale elenca “opere” che sono qualificabili quali innovazioni e che, nel codice civile, sarebbero indicati con la citata terminologia (opere). Il sostantivo “interventi” è rinvenuto anche nel DPR 380/2008 (Testo unico Edilizia) e D.M. 37/2008 (riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici).

I sostantivi “opere” e “interventi” devono pertanto essere intesi quali sinomini utilizzati dal legislatore nella Riforma per armonizzare i termini utilizzati nelle diverse leggi.

Ritornando a quanto ci occupa e, segnatamente, alle maggioranze, emerge dalla Riforma che in materia di contenimento dei consumi energetici, il Legislatore ha previsto una diversa gradazione di premialità per le opere e gli interventi di cui all'articolo 1120 comma 2 n. 2 e alla Legge 10/1991 articolo 26 comma 2. Nel secondo caso la maggioranza è ancora più bassa poiché la deliberazione assembleare deve essere fondata su un documento (diagnosi energetica o attestato di certificazione energetica) che consente di conoscere sin dal momento deliberativo gli effetti di ciò che verrà poi realizzato.

Resta, però, da capire come possa essere definita opera e intervento per il contenimento dei consumi energetici ai sensi dell'articolo 1120 comma 2 n. 2 se non vi è nè la diagnosi energetica né l'ACE e, ancora, quale possa essere una innovazione sul punto. In questo caso può essere possibile una perizia di un tecnico abilitato benchè non equiparabile nella forma e nel contenuto a uno dei due documenti citati, oppure si fa riferimento ad interventi già indicati nella Legge 10/1991 o in altre leggi speciali. Tra questi vi è l'adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore che l'articolo 26 comma 5 Legge 10/1991 definisce innovazione. Nell'articolo citato viene infatti indicata la stessa maggioranza di cui all'articolo 1120 comma 2 n. 2 al quale viene fatto espresso rinvio.

In punto adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, il Legislatore ha quindi ritenuto di tenere ben distinti gli interventi di cui al comma 2 (qualsiasi intervento purchè fondato su diagnosi energetica o Attestato di Certificazione Energetica) e al comma 5 (termoregolazione e contabilizzazione del calore) del medesimo articolo 26 Legge 10/1991.

Si può pertanto verificare l'ipotesi di riqualificazione della centrale termica con contestuale adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore. Pertanto, in assenza di diagnosi energetica o ACE la maggioranza è la medesima per entrambe le deliberazioni. Sussistendo invece uno dei due documenti, il primo intervento, beneficiando della maggioranza ancor più agevolata di cui al comma 2 dell'articolo 26 L. 10/1991, richiede un quorum diverso rispetto al secondo intervento. In alcuni casi è però la norma nazionale o regionale a prevedere l'obbligatorietà dell'adozione dei citati sistemi se contemporaneamente vengono effettuate opere di riqualificazione energetica. In questo caso, pertanto, due sono le maggioranze ed altrettante le deliberazioni, con il rischio che si riesca a deliberare il primo intervento (riqualificazione) e non il secondo (termoregolazione e contabilizzazione).

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